房地产市场上,二手房交易因其相对较低的价格和即时入住的优势,吸引了众多购房者的目光。而二手房带押过户这一新政策,原本旨在简化交易流程、提高交易效率,为买卖双方提供便利。然而,看似便捷的背后,实则隐藏着诸多不容忽视的风险。接下来,让我们具体了解下,二手房带押过户对购房者和银行的风险。
一、对购房者的风险
1.产权风险
产权瑕疵:卖方可能存在其他未披露的抵押或债务,如民间借款抵押等,导致房屋产权存在潜在纠纷,即便完成过户,也可能面临第三方主张权利,影响购房者对房屋的完全占有和使用。
2.查封风险:若卖方存在经济纠纷或法律问题,在过户前房屋可能被法院查封,导致交易无法完成,购房者可能面临已付款项难以追回的风险。
3.资金风险
资金损失:买方支付的款项直接用于偿还卖方贷款,如果卖方未按约定完成产权过户,比如卖方因债务问题被其他债权人追讨,资金被挪用或冻结,买方的资金可能面临损失。
贷款额度问题:银行对房屋的评估价值可能与购房者预期不符,若评估价过低,可能导致贷款额度不足,购房者需补足差额资金。
4.合同风险
卖方违约:买卖双方需要签订一系列合同和协议,若卖方未按时办理产权过户、未履行合同中关于房屋交付或其他附属义务等,会影响交易的顺利进行,购房者可能需要通过法律途径解决,增加时间和精力成本。
条款不明:合同条款若存在漏洞或不明确之处,一旦发生争议,在法律界定和责任划分上可能对购房者不利。
市场风险:房产市场具有波动性,在办理贷款和过户手续过程中,若房价下跌,购房者可能面临贷款金额高于房产实际价值的风险,即房屋 “贬值”,资产缩水。
二、对银行的风险
1.卖方贷款银行风险
抵押权益受损:在尚未获得全额清偿款项的情况下,不动产便完成了产权及抵押权的转移与变更,可能出现申请提前还贷、变更登记、新贷款发放和结清资金等程序安排的时间差,导致抵押权益受损或悬空。
抵押物价值减损:采用顺位抵押 + 双预告登记制度模式的地区,若需在原贷款未清偿的情况下设立新抵押权等,一定程度上会面临抵押物价值减损的风险。
条款未登记风险:若银行与卖方在贷款及抵押合同中约定了 “禁止或限制转让抵押财产” 的条款,但未进行登记,在出现 “一房多卖” 等情况时,该约定无法对抗善意受让人,银行仅能要求卖方承担违约责任,难以实现抵押权。
2.买方贷款银行风险
抵押物价值评估风险:带押过户涉及两个抵押权并存,在实施 “顺位抵押” 制度下,银行通常只能依据不动产的现值,扣除原抵押权所占据的额度后,对剩余价值进行考量来审批贷款额度,可能存在评估不准确的风险。
资金冻结风险:向买方发放的购房款项,若买方因自身涉及诉讼等因素,款项有可能被司法机关视为可执行的财产而冻结或执行,导致交易流程受阻,银行面临贷款无法收回的风险。